Что в настоящее время понимают под понятиями переустройство и перепланировка?

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ:

переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Однако, Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) не определен порядок переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах, а также помещений, определенных ст. 36 ЖК РФ, как общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В этой связи Правительством Москвы в рамках реализации полномочий, определенных ст. 12 – 14 ЖК РФ, разработано и принято постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее – постановление), которое в настоящее время является основным документом в городе, регламентирующим организацию и проведение мероприятий по переустройству и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Указанным документом утверждены:

требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

регламент по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве;

требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме и к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора.

Кроме этого в постановлении определен перечень работ, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемых на основе проекта переустройства и (или) перепланировки, а именно

а) мероприятия по переустройству (3);

б) мероприятия (работы) по перепланировке (9);

в) работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (10).

Учитывая категорию собравшихся, сегодня хочу остановиться на работах по переустройству и (или) перепланировки, проведение которых затрагивает общее имущество собственников жилья.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для согласования переустройства и (или) перепланировки заявитель сдает следующий пакет документов:

- заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме на бумажном носителе либо в электронном виде;

- копии правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме и жилом доме (при предъявлении подлинника) либо копии, заверенные нотариально (добровольно);

- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (для нежилого помещения - поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание (строение) (форма 1а), справка органа технического учета о состоянии здания/помещения (форма 5) (добровольно);

- согласие собственников или согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма) (для нежилых помещений - согласие собственника помещения или уполномоченного им лица).

Согласие на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, являющегося собственностью города Москвы, заявитель получает самостоятельно в Департаменте имущества города Москвы.

-подготовленный и оформленный в соответствии с установленными Правительством Москвы требованиями проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, разработанный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

В соответствии с Приложением 3 постановления, при планировании работ, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет:

- план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке, по форме, установленной Мосжилинспекцией;

 

- копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;

- документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;

- кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

Инспекция рассматривает представленный комплект документов, и принимает решение о согласовании, либо об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме.

При положительном рассмотрении заявителю выдается решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирных домах и жилых домах на бланке Распоряжения Мосжилинспекции (далее – Распоряжение). Данное распоряжение действительно в течении 1 года с момента его подписания. Срок действия решения о согласовании, возможно, продлить по заявлению на срок не более 1 месяца (без ограничения по числу продлений).

После получения распоряжения заявитель вправе выполнять работы по переустройству и (или) перепланировке.

Необходимо отметить, что ряд работ, производство которых требует соответствующего допуска, осуществляются организациями, имеющими свидетельство о допуске к таким работам, выданное саморегулирующей организацией (п.15 Приложения 1 к постановлению), а работы, затрагивающие газовое оборудование, осуществляются организациями, имеющими допуск к таким работам (п.16. Приложения 1 к постановлению).

 

 

Справочно: Устройство гидроизоляции, усиление проемов металлоконструкциями. Приказ Минрегионразвития от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

Выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке принимаются приемочной комиссий с оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме.

В состав приемочной комиссии входят представители:

Мосжилинспекции (председатель);

проектной организации;

исполнителя;

управляющей организацией (если переустройство и (или) перепланировка помещения связанна с затрагиванием общего имущества собственников многоквартирного дома).

После этого акт утверждается уполномоченным лицом Мосжилинспекции и один экземпляр остается в деле Мосжилинспекции, один экземпляр выдается заявителю, и один экземпляр направляется в органы технического учета.

Кроме того, в Приложении 1 к постановлению определено, что не допускается при перепланировке и (или) переустройству, то есть не является мероприятиями по переустройству и (или) перепланировки, а именно:

- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;

- переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;

- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;

- установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

- ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

- увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;

- перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды;

- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;

- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);

- перевод технических подполий в подвалы;

- устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;

- переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

- мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными;

- проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия);

- устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;

- объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Соответственно Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42. Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность").

В этой связи Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.02.2011 N 11 указал, что при рассмотрении дел о привлечении лиц к административной ответственности, установленной статьей 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, необходимо исходить из того, что субъектом административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по управлению, содержанию и ремонту жилых домов.

Таким образом, Управляющие компании полностью несут ответственность за то, что происходит в домах, находящихся под их управлением. Что же делать управляющим компаниям, и какие меры контроля и воздействия могут быть.

На этот вопрос ответил Верховной Суд Российской Федерации 14.03.2012 в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2011 года указав, что статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, специального субъекта – органа, осуществляющего согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

Вместе с тем, указанная норма (а также иные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений данных статей собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.

При этом требования собственников помещений в многоквартирном доме, владельцев помещений, не являющихся собственниками, а также объединений собственников помещений в многоквартирном доме, заявленные в порядке ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассмотрению не подлежат.

В настоящее время, для ужесточения мер по несанкционированным переустройствам и (или) перепланировкам нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности физических и юридических лиц, в том числе с нарушением и затрагиванием несущих конструкций, что может влиять на безопасность проживающих в домах граждан, Законом города Москвы «О внесении изменений в Закон города Москвы от 21.11.07 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» статья 9.12 главы 9 «Административные правонарушения в области использования и эксплуатации жилищного фонда и объектов нежилого фонда» дополнена следующим образом: Статья 9.12. Кодекса города Москвы об административных правонарушениях - Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования, -

влечет наложение административного штрафа:

- на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей,

- на должностных лиц – от 5000 до 50000 рублей,

- на юридических лиц – от 300000 до 350000 рублей.